Cambio destinazione d'uso

E' rivolto al legale rappresentante, in caso di società, o persona fisica.

Il cambio di destinazione d’uso di un edificio è una pratica amministrativa che deve essere richiesta per modificare la finalità d’uso di una unità immobiliare. Questo procedimento segue un iter specifico, iniziando con la presentazione della richiesta di autorizzazione al Comune per gli aspetti urbanistici e concludendosi con l’aggiornamento catastale.

Questa variazione può implicare o meno delle modifiche di categoria, distinguendosi così tra cambio destinazione d’uso rilevante e non rilevante.

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ha quando si richiede la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa. Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale, come nel caso in cui sia necessario trasformare un ufficio in un appartamento o viceversa.

L’art. 23-ter del testo unico edilizia dpr 380/01 definisce mutamento rilevante della destinazione d’uso

tutti i casi in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: in questo caso è necessario ottenere l’autorizzazione del Comune mediante l’approvazione di un titolo edilizio.

Si parla di cambio di destinazione d’uso non rilevante, invece, se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, ad esempio quando l’immobile resta residenziale; in questo caso, non è richiesta l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune, a meno che non comporti l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche.

Le destinazioni d’uso rilevanti, come definite dall’art. 23-ter del DPR 380/01 Testo unico edilizia, sono suddivise in 5 macroaree:

- residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere, a condizione che la superficie dell’unità sia prevalentemente destinata all’uso abitativo;
- struttura turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di sosta, ostelli, e immobili a prevalente carattere ricettivo;
- produttiva e direzionale: laboratori artigianali, industrie, magazzini, imprese edili, officine, e luoghi di riparazione. Sono comprese attività finalizzate alla produzione di beni o servizi, alla trasformazione di beni o materiali, spazi per la commercializzazione dei beni prodotti, nonché banche, assicurazioni, sedi di direzione ed organizzazione, centri di ricerca, fiere, uffici privati, e studi professionali in generale;
- commerciale: media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.;
- agricola: immobili collegati a produzioni agrarie, allevamenti e forestazione, campi coltivati, vivai di fiori e piante, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, e agri-campeggi.

In caso di presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno di un’unità immobiliare, viene assegnata la destinazione prevalente, determinata dalla maggiore superficie utile.

In caso di destinazione finale residenziale deve essere presentata tramite lo Sportello Unico Digitale Edilizia (SUE)
raggiungibile dal seguente link: https://hosting.pa-online.it/003131/sportello-unico-digitale/

In caso di destinazione finale diversa dal residenziale deve essere presentata tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive, raggiungibile dal seguente link: https://hosting.pa-online.it/003131/su_ambito/suap/

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile è possibile solo quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si conformano completamente alla nuova funzione, e purché i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali lo permettano.

Il cambio di destinazione d’uso è soggetto a specifici requisiti normativi:
- limiti impiantistici: devono essere rispettati tutti i parametri riguardanti scarichi, fognature e canne fumarie;
prescrizioni dimensionali: è necessario adeguarsi alle disposizioni dimensionali stabilite dalle normative;
- conformità a piani urbanistici: i piani urbanistici locali non devono prevedere ostacoli al cambiamento di destinazione;
- assenza di restrizioni condominiali: non devono esistere restrizioni nel regolamento condominiale.

Quando si intende richiedere il cambio di destinazione d’uso per un immobile, è essenziale avviare la pratica per il titolo edilizio appropriato.

Se l’immobile rimane nella stessa categoria urbanistica, è sufficiente presentare una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA)

Diversamente, nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso comporti il passaggio a un’altra categoria, ossia quando si tratta di un cambio rilevante (anche senza l’esecuzione di lavori edili), è obbligatorio presentare Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), SCIA alternativa al Permesso di Costruire o Permesso di Costruire

Il documento autorizzativo che si ottiene dipende dalla tipologia di pratica presentata:

- in caso di CILA e SCIA il titolo si definisce quando le pratiche acquisiscono efficacia;

- in caso istanza di PdC si ottiene il relativo titolo

La CILA e la SCIA assumono efficacia trascorsi 30 giorni dalla data di presentazione salvo per gli immobili o le aree oggetto dell’intervento che siano sottoposte a particolari vincoli: in questo caso il termine di trenta giorni di cui sopra decorre dal rilascio del relativo atto da parte dell’ente competente;

Il Permesso di Costruire prevede un procedimento di 90 giorni, salvo interruzioni per richiesta integrazioni

I costi da sostenere variano a seconda della pratica che viene presentata:
€ 55.00 quali diritti di segreteria SCIA e PdC

€ 25.00 quali diritti di segreteria CILA
I Pagamenti si potranno effettuare tramite portale PagoPA al seguente link: https://multi2.servizilocalispa.it/EDGT/H518/Edgt_GestioneDelleEntrate/PublicDir/PagamentiPagoPASpontanei.aspx

Verranno calcolati anche gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d'uso